Pojam upravljanja i zakonska regulativa

Pojam

Upravljanje nekretninama je djelatnost usmjerena očuvanju i povećanju vrijednosti nekretnina. Nekretnine u naravi uvijek predstavljaju najvrjedniji dio imovine pojedinca i zajednice, te se takva djelatnost mora obavljati sa najvećom mogućom pažnjom zbog njenog utjecaja na sigurnost i udobnost stanovanja, kao i na utjecaj na tržište nekretnina. Naime, stanovi i poslovni prostori u zgradi kojom se kvalitetno upravlja imat će veću tržišnu vrijednost od onih u zapuštenim i neodržavanim zgradama.

Pojam nekretnina, u pravnoj terminologiji znači čestica zemljine površine zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje.

Prema tome bitno je razumjeti kako su vlasnici posebnih dijelova zgrade (stanova, poslovnih prostora, garaža i sl.) istovremeno i suvlasnici (zajednički vlasnici) cijele čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada, kao i zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Zakonska regulativa

Djelatnost upravljanja nekretninama regulirana je odredbama „Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima“ (N.N. 91/96, 68/98 – čl. 12. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, 137/99-USRH, 22/00-USRH, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, u nastavku: Zakona) te odredbama provedbenog propisa „Uredbe o održavanju zgrada“ (N.N. 64/97).

Sukladno odredbi čl. 85. st. 2. Zakona, suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

Sukladno odredbi čl. 378. st. 1. Zakona, suvlasnici su obvezni poslove upravljanja povjeriti pravnoj ili fizičkoj osobi registriranoj za djelatnost upravljanja nekretninama s kojom sklapaju Ugovor o upravljanju.

Upravitelj bi sukladno odredbi čl. 44. Zakona mogao biti i osoba koja nije registrirana za obavljanje djelatnosti (bilo koja poslovno sposobna fizička ili pravna osoba) pod uvjetom da su suvlasnici obavili usklađivanje s odredbama glave 4. trećeg dijela Zakona, odnosno etažirali nekretninu. U praksi takvih slučajeva gotovo da i nema, jer i kod etažiranih nekretnina suvlasnici se najčešće odlučuju povjeriti upravljanje svojom nekretninom tvrtki registriranoj za poslove upravljanja. Neposredni sudionici upravljanja su dakle, suvlasnici i upravitelj. Suvlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu.

Suvlasnici, prema gore navedenom zakonu, su u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su se zajednici pored ostalog, dužni brinuti za nekretninu u cijelosti Izvor prihoda kojim se osigurava pokriće troškova upravljanja nekretninom jest pričuva. No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze.

Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi, obveze i prava suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje nekretnine je Međuvlasnički ugovor.