Temeljni dokumenti o upravljanju zgradama
Pravna podloga upravljanja nekretninom je „Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima“ u kojem se propisuju okviri za uređenje odnosa među suvlasnicima, suvlasnika i upravitelja, odnosno njihova prava i obveze.
Iz „Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima“ proizlaze dva temeljna ugovora:
Međuvlasnički ugovor
Sukladno odredbi čl. 375. Zakona, određeno je da se uzajamni odnosi suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje nekretnine utvrđuju „Međuvlasničkim ugovorom“ koji mora biti sklopljen u pisanom obliku a on prethodi sklapanju Ugovora o upravljanju.
Međuvlasničkom ugovoru pripadaju prilozi "Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja" (potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor) i "Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade" koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Međuvlasničkim se ugovorom dakle, uređuju međusobni odnosi ( prava i obveze) suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje zgrade, a posebice:
- veličina suvlasničkih dijelova zgrade
- uvjeti i način upravljanja zgradom
- pobliži podaci o pravnoj ili fizičkoj osobi koja će upravljati zgradom (upravitelj) i opseg poslova koje će obavljati ta osoba
- osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
- ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti
- uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uređaja i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
- druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade
Odluke koje proizlaze iz Međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako su ugovor sklopili suvlasnici koji u svom vlasništvu drže više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.
Odluke Međuvlasničkog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja Međuvlasničkog ugovora.
Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.
Ugovor o upravljanju nekretninom (zgradom)
Ugovorom o upravljanju zgradom - kojem pripadaju prilozi "Plan i Program održavanja zgrade" za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i "Zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade“, uređuju se međusobni odnosi, odnosno prava i obveze suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:
- sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja
- poduzimanje hitnih i nužnih popravaka
- pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednostobveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu
- mjesečnu naknada upravitelju
- zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti
- odgovornost za obavljanje poslova
- i druga pitanja
Na pitanja koja nisu utvrđena ovim Ugovorom, primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa.
Ugovor o upravljanju zgradom sklapa ovlaštena osoba tvrtke upravitelja sa predstavnikom suvlasnika. Tome prethodi potpisivanje Međuvlasničkog ugovora, koje je valjano ako ga potpišu suvlasnici koji u svom vlasništvu drže preko 50% vrijednosti posebnih djelova nekretnine (stanova, poslovnih prostora, garaža, parkirnih mjesta).
Pravo potpisa Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici posebnih djelova zgrade ili njihovi opunomoćenici.
