Upravljanje nekretninama
Pojam nekretnina, u pravnoj terminologiji znači čestica zemljine površine zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje.
Prema tome bitno je razumjeti kako su vlasnici posebnih dijelova zgrade (stanova, poslovnih prostora, garaža i sl.) istovremeno i suvlasnici (zajednički vlasnici) cijele čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada, kao i zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Zakonska regulativa
Djelatnost upravljanja nekretninama regulirana je odredbama „Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima“ (N.N. 91/96, 68/98 – čl. 12. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, 137/99-USRH, 22/00-USRH, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, u nastavku: Zakona) te odredbama provedbenog propisa „Uredbe o održavanju zgrada“ (N.N. 64/97).
Sukladno odredbi čl. 85. st. 2. Zakona, suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.
Sukladno odredbi čl. 378. st. 1. Zakona, suvlasnici su obvezni poslove upravljanja povjeriti pravnoj ili fizičkoj osobi registriranoj za djelatnost upravljanja nekretninama s kojom sklapaju Ugovor o upravljanju.
Upravitelj bi sukladno odredbi čl. 44. Zakona mogao biti i osoba koja nije registrirana za obavljanje djelatnosti (bilo koja poslovno sposobna fizička ili pravna osoba) pod uvjetom da su suvlasnici obavili usklađivanje s odredbama glave 4. trećeg dijela Zakona, odnosno etažirali nekretninu. U praksi takvih slučajeva gotovo da i nema, jer i kod etažiranih nekretnina suvlasnici se najčešće odlučuju povjeriti upravljanje svojom nekretninom tvrtki registriranoj za poslove upravljanja. Neposredni sudionici upravljanja su dakle, suvlasnici i upravitelj. Suvlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu.
Suvlasnici, prema gore navedenom zakonu, su u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su se zajednici pored ostalog, dužni brinuti za nekretninu u cijelosti Izvor prihoda kojim se osigurava pokriće troškova upravljanja nekretninom jest pričuva. No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze.
Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi, obveze i prava suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje nekretnine je Međuvlasnički ugovor.
Temeljni dokumenti o upravljanju zgradama
Sukladno odredbi čl. 375. Zakona, određeno je da se uzajamni odnosi suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje nekretnine utvrđuju „Međuvlasničkim ugovorom“ koji mora biti sklopljen u pisanom obliku a on prethodi sklapanju Ugovora o upravljanju.
Međuvlasničkom ugovoru pripadaju prilozi "Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja" (potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor) i "Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade" koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Međuvlasničkim se ugovorom dakle, uređuju međusobni odnosi ( prava i obveze) suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje zgrade, a posebice:
- veličina suvlasničkih dijelova zgrade
- uvjeti i način upravljanja zgradom
- pobliži podaci o pravnoj ili fizičkoj osobi koja će upravljati zgradom (upravitelj) i opseg poslova koje će obavljati ta osoba
- osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
- ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti
- uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uređaja i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
- druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade
Odluke koje proizlaze iz Međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako su ugovor sklopili suvlasnici koji u svom vlasništvu drže više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.
Odluke Međuvlasničkog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja Međuvlasničkog ugovora.
Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.
Odluke koje proizlaze iz Međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako su ugovor sklopili suvlasnici koji u svom vlasništvu drže više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.
Odluke Međuvlasničkog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja Međuvlasničkog ugovora.
Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.
Ugovorom o upravljanju zgradom - kojem pripadaju prilozi "Plan i Program održavanja zgrade" za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i "Zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade“, uređuju se međusobni odnosi, odnosno prava i obveze suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:
- sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja
- poduzimanje hitnih i nužnih popravaka
- pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednostobveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu
- mjesečnu naknada upravitelju
- zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti
- odgovornost za obavljanje poslova
- i druga pitanja
Na pitanja koja nisu utvrđena ovim Ugovorom, primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa.
Ugovor o upravljanju zgradom sklapa ovlaštena osoba tvrtke upravitelja sa predstavnikom suvlasnika. Tome prethodi potpisivanje Međuvlasničkog ugovora, koje je valjano ako ga potpišu suvlasnici koji u svom vlasništvu drže preko 50% vrijednosti posebnih djelova nekretnine (stanova, poslovnih prostora, garaža, parkirnih mjesta).
Pravo potpisa Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici posebnih djelova zgrade ili njihovi opunomoćenici.
