Organizacija
Upravljanje nekretninama je djelatnost usmjerena očuvanju i povećanju vrijednosti nekretnina. Nekretnine u naravi uvijek predstavljaju najvrjedniji dio imovine pojedinca i zajednice, te se takva djelatnost mora obavljati sa najvećom mogućom pažnjom zbog njenog utjecaja na sigurnost i udobnost stanovanja, kao i na utjecaj na tržište nekretnina. Naime, stanovi i poslovni prostori u zgradi kojom se kvalitetno upravlja imat će veću tržišnu vrijednost od onih u zapuštenim i neodržavanim zgradama.
Prava i obveze upravitelja određeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te pobliže Ugovorom o upravljanju. Suvlasnici Ugovorom mogu ovlastiti upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja slijedeće poslove:
- organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom)
- obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik
- utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
- organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu
- raspolaže sredstvima zajedničke pričuve koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, u skladu s godišnjim programom
- obavještava suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima
- položi svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i dostavi na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji
- osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu
- zastupa suvlasnike u postupcima pred sudom i drugim tijelima
Također, Upravitelj se obvezuje organizirati popravak kvarova hitne naravi i za to organizirati svakodnevna dežurstva od 24 sata, radnim danom, vikendima i blagdanom.
Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika, kojeg su temeljem Međuvlasničkog ugovora ostali suvlasnici izabrali da ih zastupa prema Upravitelju i trećim osobama (naravno uz njegov pristanak).
Ovlasti i obveze predstavnika, te da li i kakvu odgovornost ima prema suvlasnicima, suvlasnici trebaju odrediti Međuvlasničkim ugovorom, budući da Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne sadrži takvu odredbu.
Za svoj rad predstavnik suvlasnika ima pravo na nadoknadu, a o visini nadoknade odlučuju suvlasnici.
Predstavnik suvlasnika ovlašten je:
- s upraviteljem sklopiti ugovor o upravljanju zgradom
- sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
- sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci, pročelje, kotlovnica)
- zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju
- organizirati naplatu zajedničkih troškova
- sudjelovati u odabiru izvoditelja radova koji provodi upravitelj
- ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
- voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
- redovito izvješćivati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i najmanje jednom godišnje podnijeti pismeno izvješće o svom radu svim suvlasnicima
Predstavnik suvlasnika je spona između suvlasnika zgrade i upravitelja. Predstavnik suvlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora suvlasnicima putem predstavnika. Dobar odnos predstavnika suvlasnika i upravitelja preduvjet je dobre suradnje.
Zgrade koje nemaju predstavnika, temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, moraju imati upravitelja, a takve zgrade vode se pod tzv. „prinudnom upravom“ koju određuje jedinica lokalne samouprave.
Pričuva
Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 90. definira se zajednička pričuva kao namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje suvlasnici uplačuju mjesećno na temelju odluke donijete većinom suvlasničkih dijelova a sukladno Godišnjem planu i programu upravljanja nekretninom, odnosno ako ta odluka izostane, tada temeljem odluke koju je na zahtjev nekog suvlasnika donio Sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.
Naplatu pričuve organizira i prikuplja upravitelj na žiro-račun zgrade, te ju raspoređuje prema potrebama sukladno navedenom planu i programu.
Minimalna visina pričuve koju su suvlasnici dužni uplaćivati na zajednički račun pričuve zgrade utvrđena je odredbom članka 380. stavka 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i ona odgovara 0,54 % vrijednosti suvlasničkog posebnog dijela godišnje, dok je maksimalna visina pričuve ograničena odredbom članka 380. stavka 3. Zakona na iznos jednak 10% vrijednosti nekretnine
Zakonske obaveze
Osiguranje zgrade
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog.
Protupožarna zaštita
Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.
Dimnjačarska služba
Propisana je Pravilnikom o dimnjačarskoj službi te se tako i provodi.
Deratizacija i dezinsekcija
Provodi se prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Redovni mjesečni servis dizala
Za sva dizala je propisan redovni mjesečni servis prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.
Redovna godišnja kontrola dizala
Godišnju kontrolu provodi Zavod za ispitivanje kvalitete, prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta. Po kontroli, ZIK izdaje Izvještaj o ispravnosti dizala – atest, bez kojeg dizalo uopće ne bi smjelo biti stavljeno u pogon.
Naknada upravitelju
Za svoj obavljeni rad, upravitelj ima pravo na naknadu koja se plaća iz pričuve sukladno Ugovoru o upravljanju.
